Выгодно ли купить евродвушку в Москве за 28 млн: давайте посчитаем

Вчера мне в личку, одна риелтор из общей группы, где я состою, скинула предложение.

Звучит оно вот так: покупаем евродвушку в Москве, цена чуть дороже 28 000 0000 рублей.

Первоначальный взнос 20%: 5 776 398 ₽ Далее платеж 152 011 ₽ в месяц на протяжении двух лет. Промежуточный платеж через год 6 080 419 ₽. Остаток в конце можно внести наличными, или перейти в ипотеку

Давайте разберем, на этом примере, выгодно ли нам такое предложение. И если выгодно, то на каких условиях.

Евродвушка в новостройке Москвы за 28 млн ₽ с такой схемой рассрочки выглядит как типичная сделка с застройщиком, где ипотека подключается позже.
Расчёт покажет, что сейчас (начало 2026 года) это не выгодно для сдачи в аренду из-за огромного кассового разрыва, но может сработать как спекуляция на рост цены.

Условия сделки и ключевые вводные

• Стоимость евродвушки: 28 072 108 ₽ (новостройка в Москве, ориентировочно 50–60 м²).
• Первоначальный взнос (20%): 5 776 398 ₽ сразу.
• Ежемесячный платёж: 152 011 ₽/мес × 24 мес = 3 648 264 ₽ (за 2 года).
• Промежуточный платёж: 6 080 419 ₽ через 12 мес.
• Итого за 2 года: 5 776 398 + 3 648 264 + 6 080 419 = 15 505 081 ₽.
• Остаток: 28 072 108 – 15 505 081 = 12 567 027 ₽ (внести наличкой или взять ипотеку).

Это классическая схема «рассрочка от застройщика» с высоким ежемесячным бременем, чтобы объект сдавался в эксплуатацию через 2 года.

Предположим, что мы ее будем сдавать в аренду

Аренда евродвушки в Москве (2026): средняя ставка по рынку — 100 000–120 000 ₽/мес (для комфорт/бизнес-класса в пределах МКАД или близко). Возьмём консервативно 110 000 ₽/мес чистыми (без учёта коммуналки, которую платит арендатор).

Но здесь не нужно забывать про остальные расходы для арендодателя и риски, которые, кстати, можно застраховать

Прочие расходы арендодателя (ежемесячно, после сдачи в эксплуатацию):

• Страхование (квартира + ответственность): 15 000–25 000 ₽/год ≈ 1 500 ₽/мес.
• Налог на имущество (0,1–0,15% от кадастра; для 28 млн ≈ 28 000–42 000 ₽/год) ≈ 3 000 ₽/мес.
• Ремонт/капвложения + простой (10% от аренды): 11 000 ₽/мес.
• Итого: ≈ 15 500 ₽/мес.

Расчёт денежного потока по периодам

Период 1: Первые 2 года (рассрочка, объект строится)

• Доход от аренды: 0 ₽ (квартира ещё не готова).
• Выплаты:
  • Мес 1–12: 152 011 ₽/мес + промежуточный 6 080 419 ₽ (в 12-м мес). Итого за год ≈ 1 824 000 + 6 080 419 = 7 904 419 ₽.
  • Мес 13–24: 152 011 ₽/мес. Итого за год ≈ 3 648 264 ₽.
• Чистый поток: –15 505 081 ₽ за 2 года (полный минус, без дохода).

Среднемесячно: –645 212 ₽/мес. Это огромная нагрузка — эквивалентно ~6 мес аренды в минус каждый месяц.

Период 2: После 2 лет (объект готов, варианты с остатком)

Вариант А: Внести остаток наличкой (12 567 027 ₽)

• Ипотека: 0 ₽.
• Доход: 110 000 ₽/мес.
• Расходы: 15 500 ₽/мес.
• Чистый поток: 110 000 – 15 500 = +94 500 ₽/мес (≈ 1,13 млн ₽/год).
• Выгодно? Да, если у вас есть 12,6 млн ₽ наличкой на остаток — тогда после 2 лет вы получаете чистый пассивный доход ~8–10% годовых от вложенного капитала (с учётом роста цены объекта).

Вариант Б: Перейти в ипотеку на остаток (12 567 027 ₽)

• Ставка: ~15–17% годовых (прогноз рыночной ипотеки на новостройку в 2028 г., после снижения ключевой ставки). Возьмём 16% на 20 лет (типично для инвестиций).
• Платёж: ≈ 185 000 ₽/мес (аннуитетный расчёт).
• Доход: 110 000 ₽.
• Расходы: 15 500 + 185 000 = 200 500 ₽.
• Чистый поток: 110 000 – 200 500 = –90 500 ₽/мес (минус ~1,1 млн ₽/год).

Сравнение сценариев в таблице (годовой чистый поток)

Переплата по ипотеке на остаток 12 567 027 ₽ при ставке 16% годовых на 20 лет составит около 29,4 млн ₽.
Это примерно 234% от суммы кредита — типичный показатель для высоких ставок в РФ на длинный срок.

При досрочном погашении (например, через 5–10 лет) переплата сократится вдвое, но первые годы ~90–95% платежа уйдут на проценты.

Что это значит для инвестора

Такая переплата делает модель убыточной для аренды (110k ₽ дохода vs 175k ₽ платёж + расходы), если не планировать рефинанс под 10–12% или продажу.
Выгодно ли вкладываться сейчас?

Нет, если цель — стабильный денежный поток от аренды:

• Первые 2 года вы теряете ~15,5 млн ₽ без дохода (даже при аренде 110 000 ₽/мес окупаемость заняла бы 14 лет чистого минуса).
• С ипотекой на остаток поток остаётся отрицательным (~–90k ₽/мес) из-за высоких ставок.
• Налоги на аренду (4–13% в зависимости от режима: самозанятый/НПД/НДФЛ) + инфляция съедят ещё 10–15% дохода.

Да, если это спекуляция на рост капитала:

• Новостройки Москвы растут на 10–20% в год (исторически + инфляция). Через 2 года объект может стоить 35–40 млн ₽ — профит 7–12 млн ₽ при продаже (минус ~2 года вложений).
• Если внести остаток наличкой, то +94k ₽/мес пассива покрывает риски стройки/задержек.
• Альтернатива: сдавать в посуточно (Airbnb), где доход может быть 200k+ ₽/мес, но с рисками износа и правил ТСЖ.

Рекомендация: В январе 2026 г. (ставки ~15–17%) лучше копить на больший ПВ или ждать льгот (семейная/IT-ипотека под 6–8%). Для инвестора без допдохода на минус 152k ₽/мес — это рискованно. Если у вас запас ликвидности на 2+ года выплат — входите, но моделируйте задержки сдачи ЖК.